สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 

บทวิเคราะห์ : รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ  ไตรมาสที่ 4 และภาพรวมในปี 2567

             ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567” พบว่า มีจำนวน 3,557 หน่วย ลดลงร้อยละ –5.0 และมีมูลค่า 16,778 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –19.7 โดยคิดเป็นพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวม 152,730 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ –11.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่สัดส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 10.7 ของจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์และร้อยละ 19.9 ของมูลค่าการโอน  ปรับลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 12.8 และร้อยละ 26.1 ตามลำดับ สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ห้องชุดในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ 

             อย่างไรก็ตามภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศในปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) มีจำนวน 14,573 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.9 มีมูลค่า 68,182 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) นอกจากนี้ ยังพบว่า สัดส่วนจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในภาพรวมทั้งหมด
มีสัดส่วนร้อยละ 12.5 ลดลงเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 13.4 และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในภาพรวมลดลงร้อยละ 23.0 เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มีสัดส่วนร้อยละ 24.0 โดยหากแบ่งเป็นรายจังหวัด ภาพรวมปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในกรุงเทพมหานครมีสัดส่วนมากเป็นอันดับ 1 อยู่ที่ร้อยละ 39.0 รองลงมาอันดับ 2 เป็นจังหวัดชลบุรี ร้อยละ 35.1 และหากนับ 2 จังหวัดรวมกันจะมีจำนวนหน่วยสัดส่วนถึงร้อยละ 74.1 และมีมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 80.6 ของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ส่วนสัญชาติของผู้ซื้อห้องชุด ภาพรวมปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) นั้น ผู้ที่มีสัญชาติจีนยังคงเป็นกลุ่มที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติมาเป็นอันดับ 1 โดยมีจำนวนหน่วยการโอนอยู่ที่ร้อยละ 38.9 และมูลค่าร้อยละ 39.0 อันดับ 2 สัญชาติพม่ามีจำนวนหน่วยการโอนร้อยละ 9.5 และมูลค่าร้อยละ 10.3 และอันดับ 3 สัญชาติรัสเซีย มีจำนวนหน่วยการโอนร้อยละ 7.4 และมูลค่าร้อยละ 5.4 นอกจากนี้ ยังพบว่า ผู้ซื้อสัญชาติอินเดียเป็นสัญชาติที่มีทั้งมูลค่าการโอนต่อหน่วยมากที่สุด คือ เฉลี่ย 5.9 ล้านบาทต่อหน่วย และโอนขนาดห้องใหญ่ที่สุดเฉลี่ย 71.6 ตารางเมตร ส่วนชาวจีนซึ่งเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด มีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 39.2 ตารางเมตร โดยมีรายละเอียด ดังนี้

• จำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ห้องชุดที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ

ภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศไตรมาสที่ 4 ปี 2567 พบว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ มีจำนวน 3,557 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน
16,778 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -19.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และพื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวนรวม 152,730 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -11.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

• สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ร้อยละ 10.7 โดยลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 12.8 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมีสัดส่วนร้อยละ 19.9 ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 26.1 และพื้นที่ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมีสัดส่วนร้อยละ 13.3 ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

• สัดส่วนห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสอง ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองมีอัตราส่วนประมาณ 57 : 43 และ 68 : 32 ตามลำดับ ซึ่งพบว่า ห้องชุดใหม่มีสัดส่วนจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ที่มีอัตราส่วนประมาณร้อยละ 52 : 48
ขณะที่สัดส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

• ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 1,797 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 50.5 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาที่คนต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด นับมาตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบัน รองลงมา คือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 800 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.5, ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท จำนวน 478 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13.4, ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 313 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.8 และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาทจำนวนน้อยที่สุด คือ 169 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.8 และในด้านมูลค่า พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมากที่สุดในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท มูลค่า 5,993 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.7 รองลงมา คือ ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มูลค่า 3,244 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 19.3, ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มูลค่า 3,176 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 18.9, ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มูลค่า 2,910 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 17.3 และระดับราคา7.51 – 10.00 ล้านบาท มูลค่าน้อยที่สุด คือ 1,454 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.7

• ขนาดพื้นที่ห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร (1 – 2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 1,719 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 48.3 รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (ห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) จำนวน 1,308 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 36.8 ถัดมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61 – 100 ตารางเมตร (2 – 3 ห้องนอน ขึ้นไป) จำนวน 387 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 10.9 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวนน้อยที่สุด คือ 143 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.0  และเมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2562 พบว่า ห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และขนาด 31 – 60 ตารางเมตร  เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกันสูงกว่าร้อยละ 80 ในแต่ละไตรมาส

ด้านมูลค่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร (1 – 2 ห้องนอน ) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ มูลค่า 7,122 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 42.5 รองลงมา คือ พื้นที่ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61 – 100 ตารางเมตร ( 2 – 3 ห้องนอน ขึ้นไป) มูลค่า 3,593 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.4 ถัดมา คือ พื้นที่ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน ) มูลค่าน้อยที่สุด คือ มูลค่า 3,144 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 18.7  และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอน ขึ้นไป) มูลค่า 2,919 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 17.4 และหากนับตั้งแต่ปี 2562 พบว่า ห้องชุดขนาด 31 – 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด

• สัญชาติคนต่างชาติที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

ภาพรวมปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) พบว่า ชาวจีนเป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศโดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวจีนไปแล้วทั้งหมด 5,670 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง ร้อยละ 38.9 ของหน่วยทั้งหมด และ 4 สัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์อันดับรองลงมา ได้แก่ ชาวพม่า จำนวน 1,388 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.5 ถัดมา คือ รัสเซีย จำนวน 1,079 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.4 ไต้หวัน จำนวน 836 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.7 อันดับ 5 คือ สหรัฐอเมริกา จำนวน 609 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.2 ตามลำดับ และ มีข้อสังเกตว่า ผู้ซื้อสัญชาติพม่ามีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมาก จำนวน 1,388 หน่วย (ลำดับที่ 2) เพิ่มขึ้นร้อยละ 146.1 เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มีจำนวน 564 หน่วย (ลำดับที่ 4)

ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศให้กับคนต่างชาติในปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวจีน เป็นมูลค่าสูงสุด จำนวน 26,561 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 39.0 ของมูลค่าทั้งหมด ส่วน 4 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รองลงมา คือ พม่า จำนวน 7,036 ล้านบาท
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 10.3 ถัดมา คือ ไต้หวัน จำนวน 4,299 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.3 รัสเซีย จำนวน 3,663 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.4 และสหรัฐอเมริกา จำนวน 3,027 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.4 ตามลำดับ

ทั้งนี้ จากข้อมูลปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) มีข้อสังเกตว่า ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชาวจีนมีจำนวน 5,670 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 38.9 และมีมูลค่า 26,561 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 39.0 ของชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าสนใจว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อชาวจีน
ในปี 2567 (มกราคม -ธันวาคม) ลดลง เมื่อเทียบกับปี 2566

• ขนาดและราคาห้องชุดเฉลี่ย

ปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) พบว่า ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ มีขนาดเฉลี่ย 44.1 ตารางเมตร มูลค่าเฉลี่ย 4.7 ล้านบาทต่อหน่วย หรือประมาณตารางเมตรละ 106,094 บาท ทั้งนี้ สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 10 ลำดับแรก ในปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) พบว่า อินเดียเป็นสัญชาติที่มีทั้งมูลค่าการโอนต่อหน่วยและขนาดห้องใหญ่ที่สุด โดยมูลค่าการโอนต่อหน่วยเฉลี่ย 5.9 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดห้องเฉลี่ย 71.6 ตารางเมตร ส่วนชาวจีนซึ่งเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด โดยมีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.7 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 39.2 ตารางเมตร

• จังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติสูงสุด

ในปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) พบว่า จังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี, ภูเก็ต, เชียงใหม่ และสมุทรปราการ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพมหานคร จำนวน 5,689 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39.0 และชลบุรี  จำนวน 5,120 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.1 โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึงร้อยละ 74.1 ของทั่วประเทศ และในปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) กรุงเทพมหานคร มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมากกว่าชลบุรี และ จังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพมหานคร มูลค่า 40,644 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 59.6 และชลบุรี มูลค่า 14,335 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.0 โดยทั้ง 2 จังหวัด มีสัดส่วนมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 80.6 ของทั่วประเทศ และหากเทียบตั้งแต่ปี 2564 พบว่า กรุงเทพมหานคร และชลบุรี ยังคงเป็นจังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ในสัดส่วนที่มากที่สุดเช่นเดียวกัน ส่วนอันดับรองลงมาเป็นจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่

จากการประมวลภาพของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั้งหมด สะท้อนว่า ในปี 2567 (มกราคม – ธันวาคม) มีจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566